Taux de distribution d'une SCPI : définition officielle et lecture des indicateurs pour le conseil

Taux de distribution : la définition normalisée

La note de l'ASPIM définit le taux de distribution comme la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l'associé, versé au titre de l'année N (acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées compris), par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N pour une SCPI à capital variable, ou par le prix de part acquéreur moyen de l'année N-1 pour une SCPI à capital fixe. Cet indicateur a pris la suite de l'ancien taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).

Deux précisions comptent : le taux est calculé pour une part en pleine jouissance du 1er janvier au 31 décembre, et il ne peut pas être annualisé sur moins de douze mois. Les documents les plus complets indiquent aussi la part des revenus non récurrents (report à nouveau, plus-values distribuées).

Performance globale annuelle et variation du prix de part

Selon l'ASPIM, la performance globale annuelle (PGA) est la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de part : prix de souscription entre le 1er janvier N et le 1er janvier N+1 pour le capital variable, prix acquéreur moyen entre N-1 et N pour le capital fixe. Toute communication sur le taux de distribution doit être accompagnée de la PGA sur la même période, en indiquant que le taux de distribution y est inclus.

Elle évite un contresens fréquent : une SCPI qui distribue beaucoup mais dont le prix de part baisse peut afficher une PGA faible, voire négative. La publication ASPIM du 19 mai 2026 l'illustre au niveau du marché : un taux de distribution moyen de 4,92 % en 2025, à lire avec la PGA publiée dans le même document, plus faible car elle intègre la baisse de prix de part de plusieurs SCPI. Ces moyennes de marché ne disent rien d'une SCPI en particulier.

TRI : la performance sur la durée de détention

Le taux de rendement interne (TRI) est le taux qui annule la valeur actuelle nette du placement. L'ASPIM le calcule avec le prix acquéreur à l'entrée, les revenus bruts distribués sur la période et, à la sortie, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait. Conformément à l'article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565, il est présenté sur les cinq dernières années (ou depuis la création si la SCPI a moins de cinq ans), sur des tranches complètes de douze mois.

L'ASPIM recommande aussi un TRI sur 10 et 15 ans dans le rapport annuel. Pour un client à horizon long, c'est l'indicateur le plus proche de son expérience réelle, frais d'entrée compris.

TOF et autres indicateurs de gestion

Le taux d'occupation financier (TOF) rapporte les loyers et indemnités d'occupation facturés, y compris les indemnités compensatrices de loyers et les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, au total des loyers facturables si tout le patrimoine était loué. Sa méthode commune le rend comparable d'une SCPI à l'autre.

• Taux d'occupation physique : en l'absence de définition commune, l'ASPIM indique qu'il ne peut faire l'objet d'une comparaison entre SCPI.
• Rendement global immobilier : taux de distribution plus variation de la valeur de réalisation par part. Il mesure la performance patrimoniale de la SCPI, pas celle perçue par l'investisseur en cas de rachat.

Frais de souscription et délai de jouissance

Le guide pédagogique de l'AMF rappelle que la commission de souscription est intégrée au prix de souscription payé par l'investisseur et rémunère la société de gestion. Le niveau exact figure dans la note d'information et le document d'informations clés de chaque SCPI.

Le délai de jouissance est la période pendant laquelle les parts nouvellement souscrites ne donnent pas droit aux revenus. La médiatrice de l'AMF le relie au temps nécessaire pour acquérir et louer les immeubles. Comme le taux de distribution se calcule pour une part en pleine jouissance, le rendement de la première année du client sera mécaniquement inférieur : à expliquer avant la souscription, pas après.

Comment le CGP présente ces indicateurs dans son conseil

La note de l'ASPIM renvoie au cadre de présentation des performances : Position-recommandation AMF DOC-2011-24, article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565 et article L533-22-2-1 du code monétaire et financier. Pour le cabinet : une présentation équilibrée et traçable dans le rapport d'adéquation.

• Toujours associer taux de distribution et PGA, sur la même année, avec la définition à côté.
• Ajouter le TRI sur 5 ans et plus pour un horizon long, et rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Présenter un taux de distribution cible avec la mention qu'il ne constitue ni un engagement ni une garantie, comme l'exige l'ASPIM.
• Chiffrer l'effet du délai de jouissance et des frais sur la première année et sur la durée de placement recommandée.

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Questions fréquentes

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